โอกาสของนักลงทุน(สายบุญ)โรงแรม มาถึงแล้ว

ทำเลที่ตั้งทั่วไป (General Location) เป็นปัจจัยแรกที่จะพิจารณา ที่มีความสำคัญมาก เป็นการมองภาพใหญ่ ในระดับของความเป็นโรงแรมเมืองหลักหรือเมืองรอง  สถานที่ท่องเที่ยว เชิงประวัติศาสตร์ ท่องเที่ยวธรรมชาติ ทะเลหรือภูเขา ประมาณนั้น  อัตราการเข้าพัก (Occupancy)  ข้อมูลสำหรับนักลงทุนสามารถเข้าไปค้นคว้าด้วยตัวเองได้ทางเว็บไซต์ของการท่องเที่ยวซึ่งได้แบ่งตามพื้นที่จังหวัดที่จะทำให้เราสามารถตัดสินใจได้ว่าเราอยากจะลงทุนในโรงแรมในพื้นที่ใด จะมีตัวเลขให้ศึกษาเปรียบเทียบได้ ทำเลที่ตั้งเฉพาะ (Special Location)  เป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาในเรื่องของที่ตั้งตามภูมิประเทศสิ่งอำนวยความสะดวกถ้าเป็นโรงแรมเมืองเราเขาจะพิจารณาในเรื่องของสถานที่ตั้งในบริเวณใกล้เคียงมีแม่เหล็กอะไรที่จะเป็นจุดขายได้ยกตัวอย่างเช่น สถานีรถไฟฟ้า ถ้าเป็นเมืองท่องเที่ยวก็จะพิจารณาถึง สถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงเช่นทะเลภูเขาจุดดึงดูดนักท่องเที่ยว เป็นต้น ประเภทใบอนุญาต (License) ควรตรวจสอบใบอนุญาตของโรงแรมเป็นใบอนุญาตประเภทใด โดยปกติจะแบ่งประเภทใบอนุญาตออกเป็น  4 ประเภทกล่าวคือ โรงแรมประเภท 1 หมายความว่า โรงแรมที่ให้บริการเฉพาะห้องพัก  โรงแรมประเภท 2 หมายถึง โรงแรมที่ให้บริการห้องพักและห้องอาหาร หรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร โรงแรมประเภท 3 หมายถึง โรงแรมที่ให้บริการห้องพัก ห้องอาหารหรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร และสถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการหรือห้องประชุมสัมมนา และโรงแรมประเภท 4 หมายถึง โรงแรมที่ให้บริการห้องพัก ห้องอาหารหรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ และห้องประชุมสัมมนา  นักลงทุนจึงต้องควรทราบถึงประเภทใบอนุญาตประกอบการและผู้รับใบอนุญาตเป็นใคร ซึ่งการลงทุนนี้จะต้องมองถึงการเปลี่ยนแปลงใบอนุญาตและการคงไว้ซึ่งบุคคลที่ได้รับอนุญาตนั้นจะต้องระบุและบันทึกเอาไว้ ในการที่จะสามารถดำรงไว้ซึ่งการดำเนินการได้อย่างต่อเนื่องไม่มีบิดพริ้วที่จะทำให้การดำเนินการชะงักลงได้ สภาพความเก่าใหม่ (Age) มองไปถึงเรื่องของการ ใส่เม็ดเงินเข้าไปเพื่อการปรับปรุง เงินที่จะขอจากเราไปนั้นจะนำไปปรับปรุงเพื่อเป็นการรีแบรนด์หรือรีโนเวท หรือไม่ เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ เป็นเงื่อนไขที่จะพิจารณากัน นักลงทุนสายบุญคงจะไม่ ใช่แค่ปล่อยเงินไปอย่างเดียวแต่อยากเห็น การ ปรับปรุง พัฒนาไปในทางที่ดีด้วย สัดส่วนการใช้ที่ดิน (Land Per Key)  เป็นตัวแปรที่ใช้ในการพิจารณาวิเคราะห์ถึงการใช้เนื้อที่ดินต่อห้อง เพื่อเปรียบเทียบดูว่าความหนาแน่นในการใช้พื้นที่มีความแออัด ยังพอมี Space ที่จะทำอะไรได้เพิ่มมากน้อยเพียงใด เหมาะสมกับประเภทโรงแรมหรือไม่  ถ้าเป็นโรงแรมในเมืองความหนาแน่นจะมีมาก  ในขณะที่ถ้าเป็นโรงแรมสไตล์รีสอร์ทต่างจังหวัดในพื้นที่ท่องเที่ยวก็จะมีสเปซค่อนข้างสูง  ราคาต่อห้อง (Per Key)  คือ ราคาเสนอขายต่อห้อง  โดยเอาราคาขายหารด้วยจำนวนห้องเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น (Yield)  เมื่อได้ราคาขายห้องพัก และอัตราเข้าพักตามเกณฑ์ตลาดแล้วเราสามารถที่จะคำนวณหา อัตราผลตอบแทนเบื้องต้นได้ ลองจัดทำรายการวิเคราะห์  Scenario  ในแง่ของดีที่สุดปานกลางและแย่ที่สุด เราก็จะสามารถ ตัดสินใจในระดับยิลด์ที่เราต้องการ ซึ่งจะนำไปสู่การตัดสินใจในการลงทุนขั้นสุดท้าย

การลงทุนแบบซื้อขายขาด  นั่นก็คือการซื้อมาขายไป หาลงทุนกับโรงแรมที่จะขายถูก ซื้อเก็บไว้แล้วก็เอาไว้ขายต่อ บางทีก็คอยดูจากการประมูลขายในกรมบังคับคดีอาจมีโรงแรมที่หลุดออกมาขายทอดตลาดอยู่เรื่อยๆ อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนก็ต้องมีความเข้าใจในการเข้าไปสวมการใช้ประโยชน์ อย่างต่อเนื่องซึ่งมีความละเอียดอ่อนในการเจรจา ซึ่งอาจจะไม่ได้เป็นไปตามที่ราคาที่คาดหวังเพราะการเข้าซื้อประมูลทรัพย์สินในลักษณะนี้ไม่ได้รับประกันว่าจะได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในกิจการแบบ on going concern  ยังต้องมีค่าใช้จ่ายในการเข้าไปเทคโอเวอร์กิจการนั้นอีกในระดับหนึ่ง แสดงว่าการซื้อขายทอดตลาดนั้นได้แต่เพียงอสังหาริมทรัพย์เพียวๆเท่านั้น ส่วนประกอบในการดำเนินกิจการเช่นระบบอุปกรณ์ FF&E ไม่ได้มาด้วยจึงต้องพิจารณาให้ดี ที่สุดแล้ว Cost อาจ Over จากความเป็นจริงมากกว่าที่คิด Invest:MaN ขอแนะนำให้ ใช้วิธีการเจรจา กับเจ้าหนี้และลูกหนี้ คู่ขนานไปกับการประมูลทรัพย์ จะได้ประโยชน์สูงสุดที่ดีกว่าคือได้ทั้งทรัพย์สินและกิจการ การลงทุนแบบรับซื้อฝาก  เป็นไปตามรูปแบบของการปล่อยเงินกู้ทั่วไปที่จะ make sure ให้กับผู้ลงทุน ในการที่จะไม่ต้องไปฟ้องร้องบังคับจำนองผ่านกระบวนการทางศาลเมื่อลูกหนี้ไม่ผ่อนชำระ ได้กรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของเมื่อผิดนัดการชำระได้อย่างแน่นอน  แต่ก็เป็นวิธีการที่ทำให้มีต้นทุนของการกู้สูงมากกว่าวิธีการจำนองเพราะการซื้อขายฝากมีค่าธรรมเนียมเท่ากับการซื้อขายขาดจึงต้องเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์แบบเต็มๆ  ดังนั้นลูกหนี้ก็จะมีภาระหนัก ก็ต้องคิดดูเอาว่าการที่เจ้าของโรงแรมต้องมากู้แล้วมีค่าใช้จ่ายสูงเงินที่เหลือจะเอาไปใช้ประโยชน์ก็จะเหลือน้อย  ทั้งที่เบี้ยใบ้รายทางเงินปากถุงอีกก็จำนวนมาก การลงทุนแบบสายบุญ   เป็นแนวทางของ Invest:MaN จะแนะนำให้กับนักลงทุนสายบุญ เป็นทางเลือกได้ทั้งผลตอบแทนและการทำบุญกับผู้ต้องการความช่วยเหลือไปในตัว โดยทั่วไปคนกลุ่มนี้เมื่อสร้างทรัพย์สินของตัวเองมาแล้วก็ยังไม่อยากปล่อยให้หลุดมือยังอยากที่จะเก็บรักษาของรักเอาไว้กับตัวสุดชีวิต

         -วิธีการลงทุนที่เหมาะสมเพื่อให้เจอกันได้นั่นคือการรับจำนองในต้นทุนการกู้ที่ต่ำ  กว่าการรับขายฝาก  นี่ก็เป็นการช่วยให้ผู้กู้ได้รับเงินไปอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยทางนึงแล้ว 
           -การสร้าง Option  ในการสร้างเงื่อนไขให้มีการ Renovate  หรือ  Re-brand   ลักษณะนี้คงต้องมีการพูดคุยกันในระดับหนึ่งกับฝ่ายเจ้าของเพื่อให้มีออฟชั่นที่เจอกันได้ เช่นการกันเงินส่วนหนึ่งจากการกู้ให้ไปดำเนินการในจุดที่เหมาะสม เป็นการรับประกันมูลค่าของทรัพย์สินจะมีการเติบโตเพิ่มขึ้นจากวันที่เราได้เข้ามามีส่วนร่วมในการอัดฉีดเม็ดเงินเข้ามา การยกระดับจากอพาร์ทเม้นท์ให้เป็น Boutique Hotel หรือ Hostel เป็นต้น การปล่อยเงินกู้เข้ามาโดยที่ไม่มีเงื่อนไขมีโอกาสที่เจ้าของอาจนำเงินไปใช้ในทางที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับตัวโรงแรม ซึ่งเป็นความเสี่ยงของเจ้าของเงินทุนจะทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง
            -การสร้าง Option ในการเข้าไปบริหารจัดการ ตั้งแต่การจัดทำแผนธุรกิจขนาดย่อม ร่วมกับเจ้าของโรงแรม เพื่อให้ทราบถึงความจำเป็นในการใช้เงินเร่งด่วนคืออะไร เช่น เคลียร์หนี้ส่วนตัวของกรรมการ หนี้เจ้าหนี้การค้าของตัวธุรกิจโรงแรม จำนวนเม็ดเงินเพื่อการเสริมสภาพคล่องของเงินทุนหมุนเวียนที่ต้องอัดฉีดเข้าไป และก้อนที่สำคัญคือการปรับปรุงโฉมให้กับโรงแรมเป้าหมาย จำเป็นต้องเป็นออพชั่นที่ต้องตกลงและยอมรับกัน จากนั้นนักลทุนจึงค่อยทะยอยใส่เม็ดเงินเข้าไปตามช่วงเวลาแห่งความจำเป็นและควบคุมให้การใช้จ่ายเม็ดเงินเป็นไปตามเป้าหมาย ป้องกันการนำเงินไปใช้ผิดประเภททำให้เงินลงทุนของเราเสื่อมค่า   
            -นักลงทุนจำเป็นจะต้องหาคอนเนคชั่นกับแบรนด์บริหารหรือเชนโรงแรมซึ่งปัจจุบันมีให้เลือกอยู่เป็นมืออาชีพหลายรายทั้งในประเทศและต่างประเทศ การทำสัญญา Backup ไว้ข้างหลังมีความสำคัญในการ ทำดีล ก่อนที่จะปล่อยเงินกู้ออกไปนั้นมีความสำคัญที่ต้องมองข้ามช็อตเอาไว้เช่นการเข้าไปมีส่วนร่วมในการบริหารงานเมื่อเห็นว่าการดำเนินงานไม่เป็นไปในทางที่คาดการณ์เอาไว้ ไม่ว่าจะส่งมืออาชีพเข้าไปบริหาร 
            -ในแง่ของนิติกรรมสัญญามีความสำคัญทั้ง Front Door และ Back Door กล่าวคือ ด้านหน้าคือตัวทรัพย์สินจำเป็นต้องจดทะเบียนสารบัญเป็นการจำนองหรือขายฝาก ในขณะที่ด้านหลังบ้านก็จะทำสัญญาโอนหุ้นไว้ข้างหลังหรือในลักษณะของหุ้นกู้ของบริษัทเข้าไว้ก็จะเป็นปลอดภัยทั้งสองทาง พร้อมทั้งการตั้งเงื่อนไขค่าเช่าหรือเงินปันผลในอัตรา%ต่อเงินกู้ที่ปล่อยไปในราคาที่ยอมรับกันได้เมื่อพ้นจากช่วงเวลา Grace Period ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินสดหรือบันทึกบัญชีเป็นลูกหนี้เอาไว้ในระบบบัญชีก็จะเป็นการการันตีให้เราได้รับเงินในฐานะเจ้าหนี้อย่างแน่นอนเมื่อต้องถึงขั้นขายทอดตลาดกันอีกรอบ  ในขณะที่การสร้างเงื่อนไขในสัญญาในการที่จะถึงขั้นการแปลงหนี้เป็นทุนก็ควรจะมีการระบุเอาไว้ให้ชัดเจนเช่นกัน ซึ่งหมายความว่าเราคงมองเอาแล้วไว้แล้วว่าการปล่อยกู้ไปแล้วถ้าเมื่อแปลงเป็นทุนแล้วเราคงจะได้สิทธิ์หรือเสียงส่วนใหญ่ในการบริหารงานจนในที่สุด นักลงทุนก็จะกลายเป็นเจ้าของหุ้นใหญ่โดยปริยาย